AI voor vastgoedadvocaten en bouwrechtspecialisten.

Vragen uit dit vak

Wat vastgoedjuristen als eerste vragen.

Kent LEO de UAV 2012 en de UAV 2012 versie 2025 als aparte teksten?

Ja, allebei, als volledige en op paragraafniveau doorzoekbare tekst. Dat is ook nodig: in de versie 2025 (Stcrt. 2025, 6896) zijn § 12 lid 1, lid 2 en lid 3 vervallen, terwijl de oorspronkelijke UAV 2012 (Stcrt. 2012, 1567) in § 12 lid 1 nog bepaalde dat de aannemer na oplevering niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen aan het werk. Welke versie uw bestek aanwijst, bepaalt dus het antwoord.

Doorzoekt LEO ook de uitspraken van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen?

Ja. De Raad van Arbitrage in bouwgeschillen is een eigen bron in de vastgoed- en bouwrechtset. Dat is de plek waar bouwgeschillen feitelijk worden beslecht — § 49 lid 2 UAV 2012 verwijst ze daarnaartoe — en die arbitrale uitspraken staan niet in de ECLI-open data van Rechtspraak.nl.

Houdt LEO rekening met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen?

Ja, via de geldende wettekst zelf. Sinds 1 januari 2024 bepaalt artikel 7:758 lid 4 BW dat de aannemer bij aanneming van bouwwerken aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken hem niet zijn toe te rekenen. Tegenover een professionele opdrachtgever kan daarvan alleen worden afgeweken indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen; tegenover een opdrachtgever die natuurlijk persoon is en niet handelt in beroep of bedrijf, kan het niet. LEO haalt die tekst op de peildatum op die uw dossier vraagt, niet uit een geheugen.

Welke verjarings- en vervaltermijnen kent LEO in bouwzaken?

Hij leest ze uit de bron in plaats van ze uit het hoofd te noemen. Artikel 7:761 lid 1 BW: elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart twee jaar nadat de opdrachtgever heeft geprotesteerd. Lid 2: in ieder geval twintig jaar na de oplevering bij aanneming van bouwwerken, en tien jaar in alle andere gevallen. Ligt de UAV 2012 eronder, dan komt § 12 lid 4 erbij: niet-ontvankelijk na vijf jaar, of tien jaar als het werk geheel of gedeeltelijk is ingestort of dreigt in te storten, dan wel ongeschikt is of dreigt te raken voor zijn bestemming en dat alleen met zeer kostbare voorzieningen te verhelpen of te voorkomen is.

Kan LEO nagaan wat er op een specifiek perceel is toegestaan?

LEO vraagt de regels op locatie live op bij het Omgevingsloket (OZON): de omgevingsplan-, waterschapsverordenings- en omgevingsverordeningsregels die op dat perceel gelden. Daarnaast zitten de BAG (bouwjaar, oppervlakte, gebruiksdoel) en de bestuurlijke stukken van de gemeente via iBabs en Notubiz in de set. Wat LEO niet doet is een vergunning aanvragen of een besluit nemen — hij levert de vindplaats waarop u uw advies bouwt.

Waar haalt LEO de inhoud van een erfdienstbaarheid of een splitsingsakte vandaan?

Uit de akte, en die levert u aan. Artikel 5:73 lid 1 BW bepaalt dat de inhoud en de wijze van uitoefening van een erfdienstbaarheid worden bepaald door de akte van vestiging, en voor zover die daarover zwijgt door de plaatselijke gewoonte. LEO legt uw akte naast de wettekst en naast de KNB-praktijkaanwijzingen die bij levering, splitsing en projectontwikkeling meebeslissen. Hij verzint geen bepaling die in de akte niet staat.

Rekent LEO zelf uit of een strook grond door verjaring is verkregen?

Nee — hij zet de twee routes en hun grondslag naast elkaar en laat de weging aan u. Artikel 3:99 lid 1 BW geeft de bezitter te goeder trouw drie jaar voor roerende niet-registergoederen en tien jaar voor andere goederen, waaronder onroerende zaken. Artikel 3:105 lid 1 BW bepaalt dat wie het goed bezit op het tijdstip waarop de rechtsvordering tot beëindiging van dat bezit verjaart, het goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw; die vordering verjaart bij gebreke van een andere wettelijke termijn na twintig jaar (artikel 3:306 BW). Welke route speelt, hangt af van feiten die alleen uit uw dossier komen.

Wat kan LEO in vastgoedrecht juist níet?

Hij vervangt het Kadaster en de notaris niet: LEO leest de akte die u aanlevert, hij doet zelf geen kadastrale recherche. Hij neemt ook geen besluit en geeft geen advies dat u ongelezen kunt doorsturen. Wat hij wel doet, is elke stelling voorzien van de vindplaats waarop zij steunt, zodat u die in een paar seconden zelf kunt nalezen.