Vastgoed- en bouwrecht
AI voor vastgoedadvocaten en bouwrechtspecialisten.
LEO doet het jurisprudentie- en bronnenonderzoek voor uw vastgoed- en bouwzaken op de stukken waar dit vak feitelijk op draait: de UAV 2012 — ook de versie 2025 — de AVA 2023, de DNR, de arbitrale rechtspraak van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, en de regels die op het perceel zélf gelden. Elke stelling met vindplaats: artikel, paragraaf of ECLI.
Bekijk LEO in uw eigen praktijk
Een demo van een half uur, met een vraag uit uw eigen praktijk. Laat uw gegevens achter, dan nemen we binnen één werkdag contact op.
De bronnen
Dit vak kiest u per deelgebied, en dan komen er vijfentwintig bronnen mee.
Bij een vastgoed- of bouwvraag zet LEO niet ‘alles’ aan, maar de set die bij úw zaak hoort — en dit vak is met opzet per deelgebied ingedeeld in plaats van als één blok. Daardoor haalt een erfpachtzaak geen UAV-bouwcontracten binnen, en een aannemingsgeschil geen huurrechtstukken. Vinkt u Projectontwikkeling aan, dan komen alle vijfentwintig bronnen mee; Aanneming van werk brengt er achttien en UAV / UAV-GC contracten vijftien. Daaronder zitten ook het Monumentenregister, de hoogtes van de bebouwing uit de 3DBAG en vijf locatiesignalen op het adres of perceel — geluid, klimaat, bodem, sonderingen en de afstand tot Natura 2000 — die laatste als eerste beeld in de haalbaarheidsfase, niet als toets. Kiest u alleen het hoofdgebied, dan werkt LEO hier op de wettekst, de rechtspraak en de literatuur.
Erbij zodra u een deelgebied kiest
Welk deelgebied u aanvinkt bepaalt wat u krijgt, en de meeste bronnen hangen aan meer dan één. Projectontwikkeling haalt ze alle vijfentwintig binnen en is daarmee het vinkje dat het meeste oplevert; Aanneming van werk brengt er achttien, UAV / UAV-GC contracten vijftien, Koop & verkoop vastgoed veertien, Zakelijke rechten dertien, en Architectenrecht drie. Per bron staat hieronder achter welk deelgebied hij zit. Wat er NIET bij zit is het Kadaster: de eigendoms- en beslagstand haalt LEO niet op.
Omgevingswet (OZON)
Haalt op welke omgevingsplan-, waterschaps- en omgevingsverordeningsregels op het perceel zélf gelden, zodat een bouw- of ontwikkelvraag op adresniveau wordt beantwoord in plaats van op wetsniveau.
BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen)
Verifieert adres, bouwjaar, gebruiksdoel en oppervlakte van het pand of perceel waar het geschil over gaat — de feitelijke basis onder een koop-, erfpacht- of erfdienstbaarheidsvraag.
Raad van Arbitrage in bouwgeschillen
Levert arbitrale uitspraken onder UAV, UAV-GC en DNR — de plek waar bouwgeschillen feitelijk worden beslecht en die buiten de ECLI-open-data valt.
UAV 2012 Versie 2025
Geeft de letterlijke paragraaftekst van de Uniforme Administratieve Voorwaarden 2012 (versie 2025), de standaard onder traditionele bouwcontracten, met vindplaats per paragraaf.
Omgevingsrecht — Praktijkboek Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)
Levert de uitleg van het Besluit bouwwerken leefomgeving uit het Praktijkboek Bbl — de prestatie-eisen voor bouwen, constructieve veiligheid, brand en energie en de gevolgklassen onder de Wet kwaliteitsborging — waar een bouwgebrek aan de bouwregels raakt.
AVA 2023 Zakelijk
Levert de zakelijke AVA 2023-tekst: aansprakelijkheidsregime, betalingstermijnen, opleveringsprocedure en verrekeningsverbod tussen professionele partijen.
AVA 2023 Consument
Geeft de consumentenversie van de AVA 2023 — prijswijziging, betalingsschema, garanties (BouwGarant/SWK) en klachtenregeling bij een verbouwing voor particulieren.
DNR 2025 (De Nieuwe Regeling — Architecten & Adviseurs)
Geeft de voorwaarden voor de adviesopdracht met architect of constructeur: taakomschrijving, honorering, de aan de adviessom gebonden aansprakelijkheid en het auteursrecht op het ontwerp.
DNR 2005 (Oude Regeling — Architecten & Adviseurs)
Houdt de oude DNR 2005-tekst apart beschikbaar, zodat een lopend adviescontract uit 2005-2010 niet per ongeluk langs de DNR 2025 wordt gelegd — honorering en aansprakelijkheid verschillen daar materieel.
Notariaat — KNB Praktijkaanwijzingen & Handreikingen
Levert de KNB-praktijkaanwijzingen die bij levering, splitsing en projectontwikkeling meebeslissen, waaronder de aanwijzing derdengelden.
IPLO (Informatiepunt Leefomgeving)
Geeft de handreikingen en uitvoeringsuitleg bij Omgevingswet-instrumenten rond bouwen en wonen — het 'hoe werkt dit in de praktijk' naast de regeltekst.
iBabs (gemeenteraadsstukken)
Haalt raadsvoorstellen, moties en notulen op waarin een omgevingsplanwijziging, anterieure overeenkomst of grondexploitatie bestuurlijk is behandeld.
Notubiz (gemeente-, provincie- en waterschapsstukken)
Doet hetzelfde voor de bestuursorganen die hun vergaderstukken op Notubiz publiceren in plaats van op iBabs.
GemeenteOplossingen (raadsinformatie)
De derde aanbieder van raadsinformatie naast iBabs en Notubiz: raadsvoorstellen, besluitenlijsten en moties rond grondexploitatie en de vaststelling van een omgevingsplan.
Centraal Insolventieregister (Rechtspraak)
Toont of een aannemer, projectontwikkelaar, koper of verkoper failliet is of surseance van betaling heeft, wie de curator is en wat die over de boedel rapporteert.
RIVM — geluidkaarten (Atlas Leefomgeving)
Geeft de berekende jaargemiddelde geluidbelasting door wegverkeer, treinverkeer en industrie op het adres of perceel — een signaal bij de aankoop of ontwikkeling van een locatie, geen meting en geen toetsing.
Klimaateffectatlas
Toont op het adres of perceel de klimaatsignalen die in een aankoop- of ontwikkeldossier opduiken: overstromingskans en waterdiepte, verwachte bodemdaling, het risico op paalrot en verschilzetting per buurt, en wateroverlast bij extreme regen — als signaal, niet als toets.
Bodemloket
Laat zien welk bodemonderzoek of welke sanering bij de overheid bekend is op het adres of perceel, met het oordeel daarover, de bodemkwaliteitskaart en het gemeentelijk bodembeleid. Een eigen bodemonderzoek vervangt het niet.
BRO — sonderingen (Basisregistratie Ondergrond)
Telt de sonderingen uit de Basisregistratie Ondergrond binnen 250 en 500 meter van het adres, met de dichtstbijzijnde — een eerste beeld van de ondergrond bij de funderingskeuze.
Natura 2000-gebieden (Ministerie van LVVN)
Geeft het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied en de afstand tot het adres of perceel — een signaal voor stikstof en natuurbescherming in de haalbaarheidsfase. Een depositieberekening is het niet.
Monumentenregister en beschermde gezichten (RCE)
Stelt vast of een pand een rijksmonument is of in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht of werelderfgoed ligt, met monumentnummer en redengevende omschrijving. Gemeentelijke en provinciale monumenten staan er niet in; die volgen uit het omgevingsplan.
3D-hoogtes bebouwing (3DBAG)
Levert per pand het maaiveld, een indicatie van goot- en nokhoogte, het daktype, het geschatte aantal bouwlagen en de buurpanden, en berekent indicatief de bezonning op de gevels van de buren vóór en na een voorgesteld bouwvolume. Een meting ter plaatse of een officiële bezonningsstudie vervangt het niet.
Woningcorporaties — toezicht Autoriteit woningcorporaties (ILT) & handreikingen Volkshuisvesting Nederland
Levert het toezicht van de Autoriteit woningcorporaties op het vastgoed van corporaties — verwerven, verkopen, verduurzamen, marktwaardering en niet-DAEB — met de handreikingen van Volkshuisvesting Nederland bij de Woningwet. Van belang zodra een woningcorporatie koper, verkoper of ontwikkelpartner is.
Woningcorporaties — Aedes (governance, Woningwet, toezicht, financieel stelsel, huur en woonruimteverdeling)
Levert de toelichting van Aedes, de vereniging van woningcorporaties, bij het financieel stelsel van corporaties: verkoop aan huurders, selectie van onderpand, marktwaarde, het saneringskader en de handreiking over beheercoöperaties. Uitleg van de branche, geen wettekst — van belang zodra een woningcorporatie koper, verkoper of ontwikkelpartner is.
Rijksoverheid.nl — Rijksbeleid & publicaties
Doorzoekt Rijksoverheid.nl: themapagina's, kamerbrieven, beleidsnota's en rapporten van het kabinet en de ministeries — het rijksbeleid en de uitleg daarvan naast de wettekst, bijvoorbeeld over wonen en de fysieke leefomgeving.
Staat in élk profiel aan
Deze drie doen altijd mee, ongeacht vakgebied — ze dragen de wettekst, de rechtspraak en de literatuur waar elk antwoord op steunt.
Wetten.nl
Levert de geldende tekst van Boek 5 BW (zakelijke rechten) en Boek 7 titel 12 BW (aanneming van werk) op de peildatum die het dossier vraagt, met BWB-id, artikel en lid.
Rechtspraak.nl (ECLI)
Zoekt uitspraken op rechtsgebied, trefwoord en datum en levert de volledige tekst met ECLI, zodat elke stelling een controleerbare vindplaats krijgt.
Juridische literatuur (OpenAlex)
Vindt annotaties en tijdschriftartikelen bij een uitspraak of leerstuk via een gecureerde whitelist van Nederlandse juridische tijdschriften, waaronder het WPNR.
Een bron staat hier alleen als hij op dit profiel ook echt activeert. Onder elk antwoord in LEO staat welke bronnen daadwerkelijk meededen — u hoeft ons niet op ons woord te geloven.
Alle 124 officiële bronnen →De voorwaardenstapel
Welke set ligt er onder dít contract?
In bouwzaken beslist de wet zelden alleen. De uitkomst hangt aan de voorwaardenset die partijen zijn overeengekomen — en aan de vraag wélke versie daarvan. LEO draagt ze als volledige tekst, doorzoekbaar tot op de paragraaf.
- UAV 2012Stcrt. 2012, 1567
- De standaard onder traditionele bouwcontracten. § 12 lid 1 bepaalt dat de aannemer na de dag van oplevering „niet meer aansprakelijk [is] voor tekortkomingen aan het werk”, met in lid 2 de bekende uitzondering voor het gebrek dat aan de aannemer toe te rekenen is, ondanks nauwlettend toezicht redelijkerwijs niet onderkend had kunnen worden, en tijdig is gemeld.
- UAV 2012 (versie 2025)Stcrt. 2025, 6896
- In deze versie zijn § 12 lid 1, lid 2 én lid 3 vervallen. Lid 4 knoopt de vervaltermijn nu aan „een gebrek waarvoor de aannemer krachtens de wet aansprakelijk is” in plaats van aan het oude tweede lid. Welke versie uw bestek aanwijst, verandert dus het antwoord — en dat is precies waarom LEO beide teksten apart draagt.
- AVA 2023 ZakelijkAlgemene Voorwaarden Aanneming, B2B-versie
- Het aansprakelijkheidsregime, de betalingstermijnen, de opleveringsprocedure en het verrekeningsverbod tussen professionele partijen.
- AVA 2023 ConsumentAlgemene Voorwaarden Aanneming, particuliere versie
- Prijswijziging, betalingsschema, garanties (BouwGarant/SWK) en de klachtenregeling bij een verbouwing voor particulieren — een wezenlijk ander regime dan de zakelijke versie.
- DNR 2025 én DNR 2005De Nieuwe Regeling — architecten, constructeurs en adviseurs
- Taakomschrijving, honorering, de aan de adviessom gebonden aansprakelijkheid en het auteursrecht op het ontwerp. LEO houdt de oude DNR 2005 bewust apart beschikbaar, zodat een lopend adviescontract uit 2005–2010 niet per ongeluk langs de DNR 2025 wordt gelegd: honorering en aansprakelijkheid verschillen daar materieel.
Zonder deze corpora is de tekst niet te citeren en zijn de versies niet uit elkaar te houden. Dat is geen detail: het is in bouwzaken vaak het hele geschil.
Eén vraag, uitgewerkt
Vastgoedadvocaat · bouwgeschil · opdrachtgeverszijde
„Onze cliënt heeft de UAV 2012 zélf in het bestek voorgeschreven en wil nu naar de rechtbank over de ondeugdelijke gevelafwerking. Kan de aannemer ons naar arbitrage verwijzen?”
Zo komt het antwoord terug
De hoofdregel
§ 49 UAV 2012 laat partijen in lid 1 „uitdrukkelijk afstand van hun recht de tussenkomst van de gewone rechter in te roepen” doen, en verwijst in lid 2 alle geschillen tussen opdrachtgever en aannemer naar arbitrage volgens het arbitragereglement van de Raad van Arbitrage voor de Bouw.
De kink in deze zaak
Vernietiging van dat arbitragebeding langs de algemene-voorwaardenregeling ligt niet voor de hand wanneer uw cliënt de UAV 2012 zélf heeft voorgeschreven: hij geldt dan als gebruiker van die voorwaarden. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde precies zo op 16 juli 2024, in een zaak waarin de opdrachtgever de UAV 2012 in de aanbestedingsstukken had opgenomen en zich daarbij door een bouwkundig adviseur had laten bijstaan.
Wat dat betekent voor uw onderzoek
Reken op de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, niet op de rechtbank. Dat verandert ook waar u moet zoeken: die arbitrale uitspraken staan niet in de ECLI-open data van Rechtspraak.nl, en blijven dus onzichtbaar voor onderzoek dat daar ophoudt.
De vindplaatsen onder dit antwoord
- UAV 2012, § 49 lid 1 en 2Beslechting van geschillen: afstand van de gewone rechter, arbitrage volgens het reglement van de Raad van Arbitrage voor de Bouw.
- Hof Arnhem-Leeuwarden 16 juli 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4725, r.o. 3.5„Het hof is van oordeel dat [appellant] c.s. als gebruiker van de algemene voorwaarden (UAV 2012) heeft te gelden.”
- Raad van Arbitrage in bouwgeschillenWaar het geschil vervolgens wordt beslecht. Let op: deze bron komt pas mee als u het deelgebied Projectontwikkeling, Aanneming van werk, UAV / UAV-GC contracten of Architectenrecht aanvinkt — aan vastgoed- en bouwrecht als geheel hangt geen enkele bron.
Zo ziet elk antwoord eruit: de stelling, de vindplaats, en de passage zelf — te openen in de bron waar hij op steunt. Niet een link naar een document, maar de zin.
Het perceel
Van wetsartikel naar dít perceel.
Een vastgoedvraag is zelden op wetsniveau te beantwoorden. Wat mag hier, op dit adres, onder dit omgevingsplan? Die laag haalt LEO live op bij de registers zelf, op het moment van de vraag.
- Omgevingswet — Omgevingsloket (OZON)live opgevraagd bij de bron
- Welke omgevingsplan-, waterschapsverordenings- en omgevingsverordeningsregels op het perceel zélf gelden. De Omgevingswet geldt sinds 1 januari 2024; de regels op locatie komen uit het loket, niet uit een kopie van vorig jaar.
- BAG — Basisregistratie Adressen en Gebouwenlive opgevraagd bij de bron
- Adres, bouwjaar, gebruiksdoel, oppervlakte en status van het pand of verblijfsobject — de feitelijke basis onder een koop-, erfpacht- of erfdienstbaarheidsvraag.
- iBabs en Notubizbestuurlijke stukken van gemeenten, provincies en waterschappen
- Het raadsvoorstel, de motie of de notulen waarin een omgevingsplanwijziging, een anterieure overeenkomst of een grondexploitatie bestuurlijk is behandeld — het spoor dat aan het besluit voorafging.
- IPLO — Informatiepunt Leefomgevinghandreikingen en uitvoeringsuitleg
- Het ‘hoe werkt dit in de praktijk’ naast de regeltekst: de handreikingen bij de Omgevingswet-instrumenten rond bouwen en wonen.
- Monumentenregister, 3DBAG en locatiesignalenlive opgevraagd bij de bron
- Of het pand een rijksmonument is of in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht ligt, uit het register van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Daarnaast de berekende geluidbelasting (RIVM), de klimaatkaarten voor overstroming, bodemdaling en paalrot, de bij de overheid bekende bodeminformatie, de sonderingen in de Basisregistratie Ondergrond, de afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied en de hoogtes van de bebouwing uit de 3DBAG. De signalen en de hoogtes zijn een eerste beeld in de haalbaarheidsfase — geen meting, geen bodemonderzoek en geen stikstofberekening; het monumentregister is het register zelf.
En de aktetekst? Die staat niet in de wet. Artikel 5:73 lid 1 BW bepaalt dat de inhoud en de wijze van uitoefening van een erfdienstbaarheid worden bepaald door de akte van vestiging, en bij gebreke van regels daarin door de plaatselijke gewoonte. LEO leest uw akte naast de wettekst en de KNB-praktijkaanwijzingen — hij verzint er geen bepaling bij.
Vragen uit dit vak
Wat vastgoedjuristen als eerste vragen.
- Kent LEO de UAV 2012 en de UAV 2012 versie 2025 als aparte teksten?
- Ja, allebei, als volledige en op paragraafniveau doorzoekbare tekst. Dat is ook nodig: in de versie 2025 (Stcrt. 2025, 6896) zijn § 12 lid 1, lid 2 en lid 3 vervallen, terwijl de oorspronkelijke UAV 2012 (Stcrt. 2012, 1567) in § 12 lid 1 nog bepaalde dat de aannemer na oplevering niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen aan het werk. Welke versie uw bestek aanwijst, bepaalt dus het antwoord.
- Doorzoekt LEO ook de uitspraken van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen?
- Ja. De Raad van Arbitrage in bouwgeschillen is een eigen bron in de vastgoed- en bouwrechtset. Dat is de plek waar bouwgeschillen feitelijk worden beslecht — § 49 lid 2 UAV 2012 verwijst ze daarnaartoe — en die arbitrale uitspraken staan niet in de ECLI-open data van Rechtspraak.nl.
- Houdt LEO rekening met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen?
- Ja, via de geldende wettekst zelf. Sinds 1 januari 2024 bepaalt artikel 7:758 lid 4 BW dat de aannemer bij aanneming van bouwwerken aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken hem niet zijn toe te rekenen. Tegenover een professionele opdrachtgever kan daarvan alleen worden afgeweken indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen; tegenover een opdrachtgever die natuurlijk persoon is en niet handelt in beroep of bedrijf, kan het niet. LEO haalt die tekst op de peildatum op die uw dossier vraagt, niet uit een geheugen.
- Welke verjarings- en vervaltermijnen kent LEO in bouwzaken?
- Hij leest ze uit de bron in plaats van ze uit het hoofd te noemen. Artikel 7:761 lid 1 BW: elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart twee jaar nadat de opdrachtgever heeft geprotesteerd. Lid 2: in ieder geval twintig jaar na de oplevering bij aanneming van bouwwerken, en tien jaar in alle andere gevallen. Ligt de UAV 2012 eronder, dan komt § 12 lid 4 erbij: niet-ontvankelijk na vijf jaar, of tien jaar als het werk geheel of gedeeltelijk is ingestort of dreigt in te storten, dan wel ongeschikt is of dreigt te raken voor zijn bestemming en dat alleen met zeer kostbare voorzieningen te verhelpen of te voorkomen is.
- Kan LEO nagaan wat er op een specifiek perceel is toegestaan?
- LEO vraagt de regels op locatie live op bij het Omgevingsloket (OZON): de omgevingsplan-, waterschapsverordenings- en omgevingsverordeningsregels die op dat perceel gelden. Daarnaast zitten de BAG (bouwjaar, oppervlakte, gebruiksdoel), het Monumentenregister, de locatiesignalen voor geluid, klimaat, bodem, ondergrond, Natura 2000 en de hoogtes van de bebouwing, en de bestuurlijke stukken van de gemeente via iBabs en Notubiz in de set — zodra u het passende deelgebied aanvinkt. Wat LEO niet doet is een vergunning aanvragen of een besluit nemen — hij levert de vindplaats waarop u uw advies bouwt.
- Waar haalt LEO de inhoud van een erfdienstbaarheid of een splitsingsakte vandaan?
- Uit de akte, en die levert u aan. Artikel 5:73 lid 1 BW bepaalt dat de inhoud en de wijze van uitoefening van een erfdienstbaarheid worden bepaald door de akte van vestiging, en voor zover die daarover zwijgt door de plaatselijke gewoonte. LEO legt uw akte naast de wettekst en naast de KNB-praktijkaanwijzingen die bij levering, splitsing en projectontwikkeling meebeslissen. Hij verzint geen bepaling die in de akte niet staat.
- Rekent LEO zelf uit of een strook grond door verjaring is verkregen?
- Nee — hij zet de twee routes en hun grondslag naast elkaar en laat de weging aan u. Artikel 3:99 lid 1 BW geeft de bezitter te goeder trouw drie jaar voor roerende niet-registergoederen en tien jaar voor andere goederen, waaronder onroerende zaken. Artikel 3:105 lid 1 BW bepaalt dat wie het goed bezit op het tijdstip waarop de rechtsvordering tot beëindiging van dat bezit verjaart, het goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw; die vordering verjaart bij gebreke van een andere wettelijke termijn na twintig jaar (artikel 3:306 BW). Welke route speelt, hangt af van feiten die alleen uit uw dossier komen.
- Wat kan LEO in vastgoedrecht juist níet?
- Hij vervangt het Kadaster en de notaris niet: LEO leest de akte die u aanlevert, hij doet zelf geen kadastrale recherche. Hij neemt ook geen besluit en geeft geen advies dat u ongelezen kunt doorsturen. Wat hij wel doet, is elke stelling voorzien van de vindplaats waarop zij steunt, zodat u die in een paar seconden zelf kunt nalezen.
Zaakstukken van cliënten horen nergens anders thuis.
Bouwdossiers zijn vertrouwelijk en vaak commercieel gevoelig. Wat u in LEO zet, blijft van u: uw cliëntdata wordt nooit gebruikt om AI-modellen te trainen. Zo is dat geregeld →
- GDPR
GDPR-compliant
Verwerking volledig binnen de AVG. Uw cliëntdata wordt nooit gebruikt om AI-modellen te trainen.
Opslag in de EU
EU-datacenters van Hetzner (Duitsland en Finland) — geen hyperscaler. Databases, zoekindexen en databaseback-ups op eigen servers met een volledig versleuteld datavolume (LUKS2 full-disk); documenten in de objectopslag van Hetzner. TLS 1.2+ in transport.
ISO 27001 en NEN 7510 gecertificeerd
Prudai is gecertificeerd volgens ISO/IEC 27001:2022 en NEN 7510-1:2024. Afgegeven door Brand Compliance, geaccrediteerd door de Raad voor Accreditatie (RvA C 548), en geldig tot en met 29 september 2029. Scope en details in ons Trust Center.
Alle details, subverwerkers en documentatie: trust.prudai.com