Workflows · Vastgoedrecht · advocaten, notarissen en bedrijfsjuristen
Koopovereenkomst vastgoed: wat staat erin, en wat niet?
- 6 rollen
- 8 fasen
- 1 akkoordmoment
- met tegenrol
- 4 bronnen
- 2 opleveringen
Koopovereenkomst-review vastgoed
Zo is de review opgezet
Hoe de stappen samenwerken
Na uw akkoord op de beoordelingsblokken werken een vastgoedjurist en een contractanalist tegelijk. De advocaat van de andere partij leest daarna beide tegen; een reviewer weegt en een redacteur maakt de matrix en het memo.
8 fasen, van intake tot oplevering. Klik op een fase of speel de doorloop af.
- specialist
- tegenrol
- uw akkoord
- naast elkaar = tegelijk
Intake
Wat u aanlevert en beantwoordt
- Dossier en te beoordelen koopovereenkomst
- Welke zijde vertegenwoordigt u?
- Type object
- Zijn er huurders in het object? · optioneel
- Is er bodem- of asbestonderzoek beschikbaar? · optioneel
- Speelt een financieringsvoorbehoud? · optioneel
- Aandachtspunten voor deze review · optioneel
Wat u niet weet, mag u als onbekend laten.
Ordent en weegt
Planner
Deelt de koopovereenkomst in beoordelingsblokken in
Meer over deze stap
Vat de transactie samen en deelt de koopovereenkomst in beoordelingsblokken in, van object en levering tot geschilbeslechting. Noemt per blok welk stuk nodig is en welk ontbreekt, zet de knelpunten vooraan die de koop kunnen laten stranden, en formuleert per blok een vraag vanuit uw zijde.
Na: Intake. Daarna: Plan-akkoord (scope).
Hier tekent u af · Plan-akkoord (scope)
U bepaalt wat wél en niet wordt beoordeeld
- Akkoord
- Bijsturen
- Afbreken
De run wacht tot u hebt besloten. Bijsturen kan alleen met een toelichting.
Wat u hier controleert
Dit is het scope-akkoord: u bepaalt hier wat wél en niet wordt beoordeeld. Controleer of de zijde die u vertegenwoordigt, het objecttype en de aangeleverde stukken kloppen, en of de clusters die de planner voorstelt de bepalingen dekken waar het in deze koop werkelijk om draait. Bevestig of corrigeer de knelpunten die de planner signaleert voordat de inhoudelijke beoordeling start.
Het akkoordmoment staat direct na het plan. U controleert de zijde, het objecttype en de aangeleverde stukken, en of de beoordelingsblokken van de planner de bepalingen dekken waar het in deze koop werkelijk om draait. De knelpunten die de planner signaleert, bevestigt of corrigeert u voordat de inhoudelijke beoordeling begint.
Het besluit wordt vastgelegd met wie, wanneer en in welke ronde, voordat de run verdergaat. Wacht de stap op u, dan krijgt u een melding in de app en, volgens uw meldingsvoorkeuren, per mail.
Onderzoekt
Vastgoedjurist
Beoordeelt de koopovereenkomst inhoudelijk
grijs = optioneelMeer over deze stap
Beoordeelt de overeenkomst inhoudelijk: sluit de omschrijving aan op de kadastrale gegevens en de eigendomsakte, wat brengen erfdienstbaarheden, erfpacht, opstal, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen uit de bronakte mee, hoe verhouden de garanties zich tot de onderzoeksplicht, wie draagt het bodemrisico, en wat geldt voor bestemming, vergunningen en zittende huurders. Bij een appartementsrecht kijkt hij ook naar de splitsingsakte en de vereniging van eigenaars (VvE).
Raadpleegt: Wetten.overheid.nl · Rechtspraak.nl · Notariaat — KNB Praktijkaanwijzingen & Handreikingen · BAG (Kadaster) (uit te zetten)
Na: Plan-akkoord (scope). Daarna: Wederpartij-advocaat, Reviewer.
Onderzoekt
Contractanalist
Bouwt een clausulematrix van de hele overeenkomst
Meer over deze stap
Bouwt een clausulematrix van de hele overeenkomst met bijlagen en modelbepalingen: wat elke bepaling regelt, wie het risico draagt en waar zij afwijkt van de gebruikte modelakte. Markeert bepalingen die feitelijk leeg zijn, spoort interne tegenspraak op en zet de ongeregelde onderwerpen in een aparte lijst. Werkt alleen met de tekst uit het dossier.
Na: Plan-akkoord (scope). Daarna: Wederpartij-advocaat, Reviewer.
Tegenrol
Wederpartij-advocaat
Leest tegen als advocaat van de andere partij
Meer over deze stap
De tegenrol: de advocaat van de andere partij. Wijst aan welke voorgestelde wijzigingen nooit geaccepteerd worden en welke wel haalbaar zijn, leest gunstig genoemde bepalingen tegen uw cliënt in, en bouwt het verweer voor als het na levering misgaat — onderzoeksplicht, kenbaarheid van gebreken, ouderdomsclausule, klachtplicht — met een eigen tegenvoorstel op de zwaarste punten.
Raadpleegt: Rechtspraak.nl · Wetten.overheid.nl
Na: Vastgoedjurist, Contractanalist. Daarna: Reviewer.
Onderzoekt
Reviewer
Deelt elke bevinding in na de tegenlezing
Meer over deze stap
Stelt per bevinding vast wat na de tegenlezing overeind blijft en deelt in: dealbreaker, onderhandelpunt of aandachtspunt. Een aanbeveling die niet in een gewijzigde bepaling te gieten is, telt hij niet als advies; een bevinding zonder vindplaats wordt een open vraag.
Na: Vastgoedjurist, Contractanalist, Wederpartij-advocaat. Daarna: Redacteur.
Ordent en weegt
Redacteur
Stelt de risicomatrix en het reviewmemo op
Meer over deze stap
Stelt de risicomatrix op, gesorteerd op categorie en risico, met per bevinding de voorgestelde tekst of maatregel en de terugvalpositie, en het reviewmemo met de ongeregelde onderwerpen en de onderzoeken die nog moeten gebeuren. Voorgestelde bepalingen zijn gemarkeerd als concept voor de behandelend advocaat.
Na: Reviewer. Daarna: Contractreview.
Oplevering
- Risicomatrix koopovereenkomstTabel / matrix
- Reviewmemo koopovereenkomstMemo (.docx)
Waarom
Het stilzwijgen van een koopovereenkomst is vaak het grootste risico.
Bij een zakelijke vastgoedtransactie is wat de koopovereenkomst niet regelt vaak het grootste risico: een erfdienstbaarheid of kettingbeding uit een oude akte, een bodemverontreiniging zonder onderzoek, huurders met huurbescherming in een object dat leeg moet worden opgeleverd. Zo'n ontbrekende bepaling valt bij lezen niet op. Deze workflow is voor wie de overeenkomst moet beoordelen voordat er getekend wordt, en zet de ongeregelde onderwerpen daarom in een eigen lijst.
De praktijkvraag uitgebreid
Een kantoorgebouw, een winkelpand, een logistiek complex, een woningportefeuille of een bouwterrein: de koopovereenkomst ligt er en moet worden beoordeeld voordat er getekend wordt. Deze workflow loopt haar na op levering, garanties, bodem, huurders en zakelijke rechten, maakt zichtbaar wat zij ongeregeld laat, laat de advocaat van de andere partij tegenlezen en levert een risicomatrix en een reviewmemo. Hij is gebouwd voor zakelijke transacties, niet voor de koop van een eigen woning door een particulier.
Het risico zit niet alleen in de losse bepalingen. Het zit ook in de verhouding tussen de garanties en de onderzoeksplicht van de koper, tussen een ouderdomsclausule en de mededelingsplicht van de verkoper, in een financieringsvoorbehoud waarvan de reikwijdte niet vaststaat, en in huurders met huurbescherming in een object dat leeg moet worden opgeleverd.
En dan is er wat het contract niet regelt: een erfdienstbaarheid of kettingbeding uit een oude akte, een bodemverontreiniging zonder onderzoek, een gebruik dat niet bij de bestemming past. Deze workflow zet die ongeregelde onderwerpen in een eigen lijst, omdat een ontbrekende bepaling bij lezen niet opvalt.
Bronnen
Welke bronnen de workflow raadpleegt
- Wetten.overheid.nl
- Rechtspraak.nl
- Notariaat — KNB Praktijkaanwijzingen & Handreikingen
- BAG (Kadaster)optioneel
Welke stap welke bron raadpleegt
De vastgoedjurist werkt met wet en rechtspraak en met de praktijkaanwijzingen en handreikingen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB); de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) doet standaard mee en kunt u in de intake uitzetten. De tegenrol leunt op wet en rechtspraak. De contractanalist, de reviewer en de redacteur raadplegen geen externe bronnen: zij werken met de stukken uit het dossier.
De eigendomsstand en de kadastrale gegevens haalt de workflow niet zelf op: hij werkt met de eigendomsakte, het kadastraal bericht en de andere akten die in het dossier zitten. “Optioneel” staat standaard aan en is in de intake uit te zetten. Een workflow verschijnt alleen als de verplichte bronnen in uw abonnement zitten; welke workflows u in beeld krijgt, hangt af van uw praktijk, uw abonnement en de bronnen die de workflow nodig heeft.
Wat eruit komt
Een risicomatrix om te onderhandelen, een memo om op te beslissen
- Risicomatrix koopovereenkomst · Tabel / matrix
- Reviewmemo koopovereenkomst · Memo (.docx)
Wat erin staat
De risicomatrix zet elke bevinding op een rij met clausule, risico, categorie, voorgestelde tekst of maatregel, terugvalpositie en vindplaats. Het memo opent met een samenvatting van hoogstens een pagina — kan uw cliënt tekenen, wat moet eerst geregeld zijn, wat is de terugvalpositie — en werkt daarna per beoordelingsblok de bevindingen uit, met de weerlegging van de tegenlezing.
De grens
Wat deze workflow niet doet
Hij stelt geen akte op en onderhandelt niet: voorgestelde bepalingen zijn concepttekst die u zelf bewerkt. Hij vult geen kadastrale gegevens of rapporten aan; een bodemonderzoek of huurovereenkomst die niet in het dossier zit, staat als ontbrekend stuk in het memo. En hij is ingericht op zakelijke transacties, niet op de koop van een eigen woning door een particulier.
Veelgestelde vragen
Is deze workflow bedoeld voor de koop van een woning?
Niet voor de koop van een eigen woning door een particulier. De intake kent kantoorgebouwen, winkelruimte, bedrijfshallen en logistiek vastgoed, woningportefeuilles en grond of bouwterrein: zakelijke transacties, waarbij u de koper of de verkoper bijstaat.
Werkt de review ook voor de verkoper?
Ja. In de intake kiest u koper of verkoper, en de planner spitst de vraag per beoordelingsblok op die zijde toe. Een koper stuurt op onderzoek, garanties en uitstapmogelijkheden, een verkoper op begrenzing van aansprakelijkheid en zekerheid van afname.
Wat als er geen bodem- of asbestonderzoek is?
De intake vraagt of er een verkennend bodemonderzoek, een asbestinventarisatie of een saneringsrapport in het dossier zit. Een bodemverontreiniging zonder onderzoek zet de planner bij de knelpunten die de koop kunnen laten stranden, en een ontbrekend rapport meldt de review als ontbrekend stuk. De vastgoedjurist beoordeelt wie het saneringsrisico en de kosten draagt, en of een vrijwaring ook tegenover de overheid werkt.
Wat gebeurt er als het object verhuurd is?
De intake vraagt of er huurders in het object zitten. De vastgoedjurist beoordeelt de bestaande huurovereenkomsten, huurbescherming, waarborgsommen en servicekosten, en of het object leeg of verhuurd wordt geleverd. Zitten er huurders met huurbescherming in een object dat leeg moet worden opgeleverd, dan zet de planner dat bij de knelpunten.
Start LEO de workflow zelf?
Nee. Een workflow start alleen als u de intakekaart zelf bevestigt. LEO kan de kaart vanuit het gesprek voorinvullen, maar kiest de dossierstukken niet zelf en kan een run niet zelf starten.
Kunnen we de opzet aanpassen aan de werkwijze van ons kantoor?
Ja. U kunt het sjabloon kopiëren tot een eigen workflow en die in de workfloweditor aanpassen met stappen, beslispunten en menselijke controles. De kopie krijgt alleen bronnen die in uw abonnement zitten.
De koopovereenkomstreview in uw eigen dossier zien?
Laat uw naam en e-mailadres achter; we nemen contact op voor een demo met een geanonimiseerd dossier.
GDPR-compliant
Verwerking volledig binnen de AVG. Uw cliëntdata wordt nooit gebruikt om AI-modellen te trainen.
Opslag in de EU
Eigen servers in EU-datacenters (Duitsland en Finland) — geen hyperscaler. TLS 1.2+ in transport en een volledig versleuteld datavolume (LUKS2 full-disk) op elke productiehost, waar ook de back-ups staan.
ISO 27001 en NEN 7510 gecertificeerd
Prudai is gecertificeerd volgens ISO/IEC 27001:2022 en NEN 7510-1:2024. Afgegeven door Brand Compliance, geaccrediteerd door de Raad voor Accreditatie (RvA C 548), en geldig tot en met 29 september 2029. Scope en details in ons Trust Center.
Alle details, subverwerkers en documentatie: trust.prudai.com