AI voor huurrechtadvocaten die de juiste afdeling willen raken.

De drie regimes

Welke afdeling beheerst dít contract?

Titel 4 van Boek 7 BW draagt drie regimes naast elkaar, en ze verschillen materieel: de opzeggingsgronden, de termijnen en de rechtsbescherming zijn per regime anders. De eerste vraag in vrijwel elke huurzaak is dus niet ‘wat staat er in de wet’ maar ‘welk stuk van de wet’. LEO haalt de tekst op met artikel, lid en toestand.

Woonruimte — afdeling 5artikel 7:271 BW, toestand 1 juli 2026

Lid 5 is de bepaling waar een opzegging het vaakst op sneuvelt: de opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid, een opzegging op andere dan de in artikel 274 lid 1 genoemde gronden is nietig, en de huurder moet worden gevraagd binnen zes weken mee te delen of hij in de beëindiging toestemt. Lid 6 onder b geeft de verhuurder een opzegtermijn van ten minste drie maanden, voor elk jaar ononderbroken gebruik verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden. En lid 2 begrenst de tijdelijke huur: die route staat alleen nog open voor een huur van twee jaar of korter aan personen uit bij algemene maatregel van bestuur genoemde categorieën, waarbij de verhuurder niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand vóór het einde schriftelijk over de einddatum moet informeren — doet hij dat niet, dan verlengt de overeenkomst voor onbepaalde tijd.

290-bedrijfsruimte — afdeling 6artikelen 7:290, 7:292, 7:293 en 7:296 BW

Artikel 290 lid 2 knoopt de bescherming aan een publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening, en noemt daarnaast het hotelbedrijf en het kampeerbedrijf apart. Artikel 292 geeft de bekende vijf-plus-vijf: de overeenkomst geldt voor vijf jaar en wordt daarna van rechtswege met vijf jaar verlengd. Opzeggen kan alleen tegen het einde van een termijn, bij exploot of aangetekende brief, met een opzegtermijn van ten minste een jaar (artikel 293 lid 2). En de gronden verschillen per termijn: tegen het einde van de eerste termijn alleen slechte bedrijfsvoering of dringend eigen gebruik (artikel 296 lid 1), tegen het einde van de tweede een redelijke belangenafweging (lid 3), met in lid 4 onder d een grond die dit vak aan het bestuursrecht vastknoopt — de verhuurder die een krachtens het geldende omgevingsplan aan het verhuurde toegedeelde functie wil verwezenlijken.

Overige bedrijfsruimte — artikel 7:230a BWartikel 7:230a leden 1, 5 en 8 BW

Kantoren, loodsen en praktijkruimten die noch woonruimte noch 290-bedrijfsruimte zijn, kennen geen huurbescherming maar ontruimingsbescherming. De huurder kan de rechter na het einde van de huurovereenkomst verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen, en dat verzoek moet binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd worden ingediend. De verlenging geldt voor ten hoogste een jaar en kan op verzoek van de huurder nog tweemaal met telkens ten hoogste een jaar worden verlengd. Lid 8 sluit de zaak af: tegen een beschikking krachtens dit artikel staat geen hogere voorziening open.

En de bodem eronder: het is dwingend rechtartikel 7:291 BW

Van afdeling 6 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (lid 1). Een afwijkend beding is niettemin niet op die grond vernietigbaar als de rechter het heeft goedgekeurd (lid 2), en die goedkeuring wordt alleen gegeven als het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, of als diens maatschappelijke positie zodanig is dat hij de bescherming in redelijkheid niet behoeft (lid 3). Eén uitzondering staat er met zoveel woorden in: voor een afwijking van artikel 307 — de indeplaatsstelling — werkt die goedkeuringsroute niet.

Drie regimes, drie termijnstelsels, drie soorten verweer. Wie de verkeerde afdeling pakt, heeft een net advies geschreven over een andere zaak — en dat is in dit vak de duurste fout die er is.

De huurprijs

Wat LEO met de huurprijs doet, en wat hij er niet mee doet.

De huurprijsregelgeving is het deel van dit vak dat het snelst veroudert: bedragen worden geïndexeerd, de puntentelling wordt bijgesteld, en een getal uit een oud memo is binnen een jaar onbruikbaar. LEO gaat daar op één manier mee om — hij haalt de tekst op met de toestand erbij, en hij rekent niets uit wat hij niet kan verantwoorden.

De uitspraken van de Huurcommissiede enige bron die voor dit vak apart is aangelegd

Geanonimiseerde uitspraken over huurprijs en punten, servicekosten, gebreken en huurverhoging bij woonruimte, doorzoekbaar op zaaknummer, woonplaats, postcode, wetsartikel of datumbereik. Wat zo'n uitspraak juridisch waard is, staat in artikel 7:262 lid 1 BW: partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat de Huurcommissie heeft vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van het afschrift een beslissing van de rechter vordert over het punt waarover om uitspraak was verzocht. Lid 2 sluit hoger beroep tegen die rechterlijke beslissing uit. Die acht weken zijn dus geen formaliteit maar het hele venster.

De termijn die het vaakst wordt gemistartikel 7:249 BW

De huurder kan tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop de voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor die woonruimte is ingegaan, de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Loopt die termijn af, dan is de route dicht. LEO leest hem uit de wettekst op de toestand die uw dossier vraagt, in plaats van hem uit het hoofd te noemen.

De puntentelling rekent hij niet uitartikel 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte jo. artikel 5 Besluit huurprijzen woonruimte

Het woningwaarderingsstelsel staat niet in de wet zelf maar in bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte: onder A voor zelfstandige woningen, onder B voor onzelfstandige woonruimte en onder C voor woonwagens en standplaatsen, elk met een eigen toelichting. Dat besluit (BWBR0003237) droeg op 15 september 2026 de toestand die geldt vanaf 1 januari 2026. LEO levert die regeltekst met peildatum — een puntenberekening levert hij niet, want daar is in de bronnenset geen bron voor. Het feitelijke substraat eronder haalt hij wél op: oppervlakte, bouwjaar en gebruiksdoel van het gehuurde komen uit de BAG. De punten zelf blijven mensenwerk, of werk voor de huurprijscheck van de Huurcommissie zelf.

Een bedrag krijgt altijd zijn periode meeartikel 10 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte

Hoe hard die regel is, ziet u aan de inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging: die staan in de wet zelf en verschuiven. In de toestand die geldt vanaf 4 juni 2026 — opgezocht op 15 september 2026 — noemt artikel 10 lid 2 onder a de grenzen € 59.504 voor een eenpersoonshuishouden en € 68.858 voor een huishouden met meer bewoners voor de eerste categorie, en € 70.149 respectievelijk € 93.531 voor de tweede. Een antwoord van LEO waarin zo'n bedrag voorkomt, draagt daarom de toestand erbij. Zonder die toestand is het geen vindplaats maar een herinnering.

Het verschil tussen een bruikbaar en een onbruikbaar antwoord zit in dit vak zelden in de redenering en bijna altijd in de peildatum.